ILC et ILAT du 2e trimestre 2026 : l'indexation repart à la hausse, que faire pour votre loyer commercial ?

Publié le 12 novembre 2026 par Me Benoît BIOT, avocat spécialiste en droit des sociétés (Barreau de Montpellier), qui intervient aussi en baux commerciaux.

L'INSEE a publié le 23 septembre 2026 les indices du deuxième trimestre 2026 : l'indice des loyers commerciaux (ILC) s'établit à 137,16, en hausse de 0,26 % sur un an, et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) à 138,01, en hausse de 0,63 %. Après deux trimestres de baisse de l'ILC, l'indexation des loyers de boutiques et de restaurants repart donc à la hausse, de peu. Le même automne, la Cour de cassation a jugé, le 3 septembre 2026, qu'une clause augmentant le loyer de 1,5 % par an quoi qu'il arrive est réputée non écrite. Voici ce que ces deux nouvelles changent pour un commerce de la Comédie, une boutique de l'Écusson ou des bureaux à Port Marianne.

En bref

• ILC du 2e trimestre 2026 : 137,16 (+0,26 % sur un an, après -0,45 % au 1er trimestre). ILAT du 2e trimestre 2026 : 138,01 (+0,63 %, après +0,09 %). Prochaine publication fin décembre 2026 (INSEE, Informations rapides n° 227 et n° 228).
• Sur un loyer de 24 000 € indexé sur l'ILC du 2e trimestre, l'échéance 2026 ressort à 24 061 €, soit 61 € de plus par an. Avec une clause calée sur le 1er trimestre, le même loyer baisse de 108 €.
• La clause d'indexation joue dans les deux sens. Une clause qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite ; depuis le 3 septembre 2026, une augmentation forfaitaire et automatique sans plafond ni durée l'est aussi (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin).
• Depuis la loi du 26 mai 2026, le bail peut encadrer la variation annuelle de l'ILC dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (article L. 145-38-1 du Code de commerce).
• Pour chiffrer votre échéance, le simulateur d'indexation ILC et ILAT intègre les valeurs du 2e trimestre 2026.

Quels sont les indices ILC et ILAT du 2e trimestre 2026 ?

L'ILC du deuxième trimestre 2026 vaut 137,16, contre 136,81 un an plus tôt. L'ILAT vaut 138,01, contre 137,15. Les deux séries sont publiées par l'INSEE avec un trimestre de décalage ; celles du troisième trimestre 2026 paraîtront fin décembre.

L'ILC, qui indexe commerces et artisans, avait reculé sur un an pendant deux trimestres ; il repasse en positif. L'ILAT, qui indexe bureaux, entrepôts et professions libérales, progressait à peine ; il accélère un peu. Pour savoir lequel des deux s'applique à vos locaux, voyez notre guide ILC ou ILAT : quel indice s'applique à mon bail commercial ?.

Que change une hausse de 0,26 % sur un loyer indexé ?

Peu de chose en montant, beaucoup en direction. La formule ne varie pas : loyer indexé = loyer en cours × (nouvel indice / ancien indice), le trimestre de référence étant celui que le bail désigne.

• Boutique de l'Écusson, loyer annuel de 24 000 €, clause calée sur l'ILC du deuxième trimestre : 24 000 × 137,16 / 136,81 = 24 061 €, soit +61 € par an.
• Bureaux à Port Marianne, loyer de 30 000 €, clause calée sur l'ILAT du deuxième trimestre : 30 000 × 138,01 / 137,15 = 30 188 €, soit +188 € par an.
• Même boutique, mais clause calée sur l'ILC du premier trimestre : 24 000 × 135,26 / 135,87 = 23 892 €, soit -108 € par an. Le locataire dont l'échéance tombe sur ce trimestre a droit à la baisse, et le bailleur ne peut pas la refuser.

Le trimestre de référence inscrit au bail décide donc du sens de la variation en 2026. C'est le premier point à relire avant d'émettre ou de payer une facture d'indexation.

Qui peut indexer le loyer, et quand ?

Deux mécanismes coexistent. La clause d'échelle mobile, prévue au bail, fait varier le loyer chaque année, sans demande ni formalité. La révision triennale de l'article L. 145-38 du Code de commerce s'applique même sans clause, à la demande du bailleur ou du locataire, trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le dernier point de départ : la variation ne peut alors excéder celle de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Sur trois ans, la hausse reste modérée : du deuxième trimestre 2023 au deuxième trimestre 2026, l'ILC progresse de 4,06 % et l'ILAT de 5,64 % ; un loyer de 24 000 € révisé sur l'ILC passe à 24 974 € au plus. Si, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer s'écarte de plus d'un quart du prix précédemment fixé, chaque partie peut demander une révision judiciaire à la valeur locative (article L. 145-39). Le plafonnement à 3,5 % réservé aux PME pour les trimestres de 2022 à 2024 est détaillé dans notre guide de l'indexation et de la révision du loyer commercial.

Peut-on écrire une clause qui ne joue qu'à la hausse ?

Non. La stipulation qui exclut la baisse fait échec à la révision légale, d'ordre public, et elle est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038) ; seule cette stipulation tombe, pas l'indexation elle-même, sauf indivisibilité démontrée (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169). Même règle pour la distorsion, lorsque la clause compare des indices espacés de plus d'un an alors que le loyer est révisé chaque année (article L. 112-1 du Code monétaire et financier ; Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-23.058).

L'arrêt du 3 septembre 2026 ferme une autre porte. Un bail prévoyait, à partir de la troisième année, une « garantie d'un taux d'augmentation net de 1,5 % par an », sans plafond ni limite de durée. La cour d'appel y voyait une clause de prix, licite. La Cour de cassation censure : la clause ne détermine pas le loyer initial, elle organise une révision automatique à la seule hausse, qui peut dépasser la variation des indices, et elle est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). Le loyer par paliers reste permis si les paliers et leur plafond sont fixés dès la signature. Le locataire peut demander la restitution des sommes versées en trop dans la limite de la prescription de cinq ans ; l'action tendant à faire réputer la clause non écrite, elle, ne se prescrit pas.

Ce que la loi du 26 mai 2026 autorise : la clause d'encadrement symétrique

Depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-38-1 du Code de commerce autorise, par dérogation à l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, la clause qui encadre « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour la révision. Bailleur et locataire peuvent donc convenir d'une borne, par exemple 2 % par an, qui protège l'un contre les années d'inflation et l'autre contre les années de recul de l'indice. Trois précautions : la même borne dans les deux sens, l'ILC seulement, et un renvoi exprès aux articles L. 145-38 et L. 145-39. Les autres apports de la loi sont résumés dans notre article sur la réforme du bail commercial de 2026.

Comment calculer votre échéance d'indexation en trois étapes

• Relire la clause : indice, trimestre de référence, date d'effet, borne éventuelle. Un bail ancien calé sur l'ICC reste valable, mais l'ICC ne plafonne plus la révision légale.
• Relever les deux indices du même trimestre, à un an d'écart, et appliquer la formule. Le simulateur d'indexation le fait avec les valeurs du 2e trimestre 2026 préchargées.
• Vérifier le cumul : au-delà d'un quart d'écart avec le loyer fixé au bail ou lors de la dernière révision, la révision judiciaire de l'article L. 145-39 est ouverte aux deux parties.

Questions fréquentes

Mon bailleur doit-il appliquer la baisse de l'ILC du 1er trimestre 2026 ?

Oui, si la clause d'échelle mobile de votre bail retient le premier trimestre comme référence : l'indexation joue à la baisse comme à la hausse, et une clause qui l'exclurait serait réputée non écrite. Le loyer passe alors de 24 000 € à 23 892 € dans l'exemple ci-dessus.

Le bailleur peut-il indexer deux fois en rattrapant une échéance oubliée ?

Il peut réclamer les indexations non appliquées qui ne sont pas prescrites, soit cinq ans en arrière (article 2224 du Code civil), échéance par échéance et avec l'indice de chaque année : la clause s'applique sans formalité, mais l'arriéré se calcule année par année, pas en comparant deux indices espacés de plusieurs années, ce qui créerait la distorsion prohibée par l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier.

Une clause « +1,5 % par an garanti » est-elle encore valable ?

Non, depuis l'arrêt du 3 septembre 2026 : une augmentation forfaitaire, automatique, sans plafond ni limite de durée, organise une révision à la seule hausse et est réputée non écrite. Le loyer par paliers, fixé dès la signature avec un plafond, reste licite.

Quand paraîtront les indices du 3e trimestre 2026 ?

Fin décembre 2026, selon le calendrier de l'INSEE. Les baux calés sur le troisième trimestre attendront cette publication pour calculer leur échéance.

Vous voulez vérifier l'indexation de votre bail à Montpellier ?

J'accompagne bailleurs et locataires pour la rédaction, l'audit et la renégociation de la clause d'indexation, et pour le calcul contradictoire de l'échéance : avocat bail commercial à Montpellier. Pour un premier chiffrage, utilisez le simulateur ILC et ILAT, puis contactez-moi.

Sources : INSEE, Informations rapides n° 227 (ILC) et n° 228 (ILAT) du 23 septembre 2026 ; Code de commerce, articles L. 145-15, L. 145-38, L. 145-38-1 et L. 145-39 ; Code monétaire et financier, article L. 112-1 ; Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-23.058 ; 30 juin 2021, n° 19-23.038 ; 12 janvier 2022, n° 21-11.169 ; 3 septembre 2026, n° 25-14.904. Textes et décisions vérifiés le 9 novembre 2026.