Partir à la retraite et céder son bail commercial : mode d'emploi

Publié le 9 novembre 2026 par Me Benoît BIOT, avocat spécialiste en droit des sociétés (Barreau de Montpellier), qui intervient aussi en baux commerciaux.

Vous partez à la retraite et votre fonds de commerce ne trouve pas d'acquéreur dans la même activité ? Le Code de commerce vous permet de céder votre bail seul, à un repreneur qui exercera un autre commerce dans les lieux, sans que le bailleur puisse s'y opposer par une simple lettre. C'est l'article L. 145-51. La procédure tient en une signification et un délai de deux mois. Un arrêt de la Cour de cassation du 15 octobre 2026 vient de rappeler une condition que beaucoup de cédants oublient : quand les murs appartiennent à plusieurs personnes, chacune doit recevoir l'acte.

En bref

• Le locataire qui a demandé sa retraite, ou qui perçoit une pension d'invalidité du régime des artisans et commerçants, peut céder son bail avec un changement d'activité. Il signifie au bailleur la nature de la nouvelle activité et le prix proposé (article L. 145-51 du Code de commerce).
• Le bailleur dispose de deux mois : il rachète le bail aux conditions signifiées, ou il saisit le tribunal judiciaire. S'il ne fait ni l'un ni l'autre, son accord est acquis.
• La nouvelle activité doit rester compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
• Bailleurs indivis : le délai de deux mois ne court qu'à compter de la signification faite à chacun d'eux, sauf mandat spécial donné à l'un d'entre eux (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964, publié au Bulletin).
• Le régime profite aussi à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL titulaire du bail.

Qui peut céder son bail commercial en changeant d'activité au moment de la retraite ?

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité du régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales, industrielles et commerciales. Le texte vise la demande de retraite, pas sa liquidation : la démarche peut être engagée dès le dépôt de la demande. Si le bail est au nom d'une société, le régime profite à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire d'une SARL, à condition qu'il le soit depuis au moins deux ans (article L. 145-51).

Le changement d'activité est le cœur de ce régime. En temps normal, un locataire qui veut exercer dans les lieux une activité différente de celle prévue au bail demande une déspécialisation plénière : demande au bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée, dénoncée aux créanciers inscrits, réponse du bailleur dans les trois mois, indemnité et révision du loyer possibles (articles L. 145-48, L. 145-49 et L. 145-50). L'article L. 145-51 ouvre une voie plus courte au commerçant qui s'arrête : le repreneur exercera la nouvelle activité, et le bailleur n'a que deux mois pour réagir.

Que doit contenir la signification au propriétaire ?

Deux mentions : la nature des activités que le repreneur envisage d'exercer et le prix proposé. L'acte est signifié au propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Le texte parle de signification : passez par un commissaire de justice, la lettre recommandée admise pour la déspécialisation ordinaire n'est pas la forme prévue ici.

La nature des activités doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Un commerce avec extraction ou ouvert tard le soir dans un immeuble d'habitation du centre ancien s'expose à une contestation. Le prix proposé engage le cédant : c'est à ce prix que le bailleur pourra exercer sa priorité de rachat.

Avant la signification, relisez le bail. Les clauses qui interdisent de céder le bail à l'acquéreur du fonds sont réputées non écrites (article L. 145-16). La cession du bail seul, sans le fonds, est en revanche le plus souvent soumise à l'accord du bailleur. L'article L. 145-51 remplace cet accord par un mécanisme de silence : si le bailleur ne réagit pas dans les deux mois, son accord est réputé acquis.

Bailleurs indivis : ce qu'a jugé la Cour de cassation le 15 octobre 2026

Quand les murs appartiennent à plusieurs propriétaires indivis, le délai de deux mois ne court, à l'égard de chacun d'eux, qu'à compter de la signification qui lui a été faite personnellement, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'entre eux pour recevoir l'acte. La croyance légitime du locataire dans un pouvoir de représentation ne suffit pas (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964, FS-B).

L'affaire : le locataire d'un pressing, dont les murs appartenaient en indivision à deux personnes et à une SCI, signifie le 22 juin 2021 son intention de céder son bail à une seule des indivisaires, « en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires ». Les bailleurs assignent en avril 2022 pour faire déclarer la cession inopposable et obtenir la résiliation du bail. La cour d'appel de Paris les déclare prescrits : pour elle, le locataire avait pu croire que cette indivisaire représentait les autres. La Cour de cassation casse l'arrêt au visa des articles 815-3 du Code civil et L. 145-51 du Code de commerce : le locataire connaissait les trois bailleurs, aucun mandat n'était produit, le délai n'avait donc pas couru contre les deux autres.

La portée est concrète. Une signification incomplète ne fait pas courir le délai. Le bailleur oublié peut contester la cession des mois plus tard, alors que le repreneur est installé et a payé. Vérifier le titre de propriété, identifier chaque indivisaire et signifier à chacun : c'est le prix d'une cession opposable à tous.

Que peut faire le bailleur pendant les deux mois ?

Trois attitudes sont possibles. Il exerce sa priorité de rachat : il reprend le bail aux conditions fixées dans la signification, prix compris. Il saisit le tribunal judiciaire dans le même délai, par exemple pour contester la compatibilité de la nouvelle activité avec l'immeuble ou la régularité de la démarche. Il ne fait rien : son accord est réputé acquis à l'expiration des deux mois, et la cession peut se signer.

Le délai se compte à partir de la signification. Avec plusieurs bailleurs, il court séparément pour chacun, à compter de l'acte qui lui a été délivré. Faites délivrer tous les actes le même jour : le calendrier sera lisible pour tout le monde.

Céder le bail ou vendre le fonds : comment choisir ?

Vendre le fonds de commerce transmet l'ensemble : clientèle, enseigne, bail, matériel, contrats de travail, le plus souvent à un repreneur qui poursuit la même activité. Céder le bail seul ne transmet que l'emplacement et le contrat : le repreneur apporte sa propre activité. Le choix dépend de ce que vaut encore la clientèle. Une boutique dont la valeur tient à l'emplacement se cède parfois mieux par son bail que par son fonds.

Trois points à comparer. Le prix : le droit au bail se négocie sur l'emplacement, le loyer en cours et la durée restante. Les garanties : si le bail contient une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, elle ne peut être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2). Les droits d'enregistrement : la cession d'un droit au bail est taxée comme une cession de fonds de commerce (article 725 du CGI), soit, taxes additionnelles comprises, 0 % jusqu'à 23 000 euros, 3 % de 23 000 à 200 000 euros et 5 % au-delà ; notre simulateur des droits d'enregistrement donne le montant. La fiscalité de la plus-value dépend de ce qui est cédé et de votre régime : les exonérations liées au départ à la retraite sont détaillées dans notre article sur les exonérations de plus-value de cession.

Pour les clauses, le prix et les pièges de l'opération elle-même, voir notre guide de la cession de droit au bail.

À Montpellier : trois situations fréquentes

Les murs en indivision familiale. Dans l'Écusson et les faubourgs, beaucoup de boutiques sont louées par des familles qui ont hérité des murs, parfois à travers une SCI. Le titre de propriété et, le cas échéant, les statuts de la SCI disent qui doit recevoir l'acte. Sans mandat spécial écrit, chaque indivisaire est signifié.

Le périmètre de sauvegarde du commerce. Si le local est situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité délimité par la commune, la cession du bail est soumise, à peine de nullité, à une déclaration préalable à la mairie ; le silence de la commune pendant deux mois vaut renonciation à préempter (article L. 214-1 du Code de l'urbanisme). Ce délai s'ajoute à celui du bailleur.

Le changement d'activité dans un immeuble d'habitation. Un restaurant à la place d'une boutique de vêtements suppose une extraction, des horaires et des nuisances que le règlement de copropriété peut interdire. La compatibilité avec « la destination, les caractères et la situation de l'immeuble » se vérifie aussi dans ce règlement, avant de signifier.

La liste de contrôle du cédant

• Déposer la demande de retraite, ou réunir la notification de pension d'invalidité, avant d'engager la procédure.
• Relire le bail : destination des lieux, clauses de cession, clause de garantie, obligations de sortie.
• Obtenir le titre de propriété des murs et identifier chaque propriétaire indivis ; demander un mandat spécial écrit s'il en existe un.
• Relever au greffe du tribunal de commerce les inscriptions sur le fonds (nantissements, privilèges) pour signifier aussi aux créanciers inscrits.
• Fixer la nature précise des activités du repreneur et le prix ; lire le règlement de copropriété.
• Faire signifier l'acte à chaque bailleur et à chaque créancier inscrit le même jour, par commissaire de justice ; déposer la déclaration préalable à la commune si le local est dans le périmètre de sauvegarde.
• Attendre l'expiration des deux mois, ou la réponse du bailleur, avant de signer l'acte de cession, de préférence par acte d'avocat.
• Après la signature : enregistrement de l'acte, notification de la cession au bailleur dans la forme prévue au bail, état des lieux.

Questions fréquentes

Faut-il avoir liquidé sa retraite pour utiliser l'article L. 145-51 ?

Non. Le texte vise le locataire « ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ». La demande déposée auprès de la caisse suffit. Gardez-en la preuve : elle accompagne la signification.

Le bailleur peut-il refuser la nouvelle activité ?

Pas par une simple lettre. Il doit soit exercer sa priorité de rachat, soit saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois, par exemple en soutenant que l'activité est incompatible avec l'immeuble. Passé ce délai, son accord est réputé acquis.

Que se passe-t-il si un seul des propriétaires indivis a reçu la signification ?

Le délai de deux mois ne court pas contre les autres, sauf mandat spécial donné à celui qui a reçu l'acte. Ils peuvent contester la cession bien après la signature (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964).

La société qui exploite le commerce peut-elle utiliser ce régime ?

Oui, dans deux cas : l'associé unique d'une EURL et le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL titulaire du bail. Pour une SAS, le texte ne prévoit rien : la cession passe alors par la déspécialisation ordinaire ou par la vente du fonds.

Quels droits d'enregistrement pour la cession du droit au bail ?

Le même barème que pour un fonds de commerce : 0 % jusqu'à 23 000 euros, 3 % de 23 000 à 200 000 euros, 5 % au-delà, sur le prix ou sur la valeur réelle si elle est supérieure (article 725 du CGI).

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