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La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs règles du bail commercial, entrées en vigueur le 28 mai 2026. Cinq mesures concernent directement bailleurs et locataires : le paiement mensuel du loyer devient un droit pour le preneur, le dépôt de garantie est plafonné et sa restitution encadrée, les clauses d'indexation symétriques de l'ILC sont validées, les conditions de suspension de la clause résolutoire sont durcies, et le droit de préférence du locataire est redéfini. Cet article fait le point, mesure par mesure, avec les dates d'application. Il complète notre guide de la révision du loyer (ILC / ILAT) et notre guide du renouvellement du bail commercial.
L'essentiel
- Paiement mensuel du loyer de droit sur demande du locataire commerçant ou artisan à jour de ses loyers (article L. 145-32-1 du Code de commerce).
- Dépôt de garantie plafonné à un trimestre de loyer et restitué dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés (article L. 145-40).
- Clause encadrant la variation annuelle de l'ILC à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions, expressément autorisée (article L. 145-38-1).
- Suspension de la clause résolutoire conditionnée à la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience (article L. 145-41).
- Droit de préférence du locataire en cas de vente redéfini, à l'exclusion des bureaux et entrepôts (article L. 145-46-1).
Le paiement mensuel du loyer devient un droit pour le locataire
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce pose le principe : le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur d'un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande. Le bailleur ne peut s'y opposer. Deux conditions : le local doit reléver de ces activités, et le locataire doit être à jour des loyers et charges non contestés. La demande prend effet à l'échéance suivante prévue par le bail. Point important pour la trésorerie des commerçants : cette mesure s'applique même aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi, et pas seulement aux baux futurs.
Le dépôt de garantie est plafonné et sa restitution encadrée
L'article L. 145-40 encadre désormais le dépôt de garantie. Pour les locaux visés à l'article L. 145-32-1, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant d'un trimestre de loyer. Le texte prévoit aussi une restitution dans un délai raisonnable, qui ne peut dépasser trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées restant dues au bailleur. En cas de vente des locaux, l'obligation de restituer le dépôt est transmise au nouveau bailleur. Les cautions et garanties de toute nature sont, quant à elles, restituées dans un délai de six mois. Ce plafonnement vise les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi : un dépôt supérieur stipulé dans un bail antérieur reste acquis jusqu'au renouvellement.
Les clauses d'indexation ILC symétriques sont désormais autorisées
Le nouvel article L. 145-38-1 sécurise une pratique jusque-là incertaine. Par dérogation à l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, il autorise la clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Autrement dit, un plafonnement de l'indexation est valable à la condition d'être symétrique. Une clause qui plafonnerait la seule hausse, sans encadrer symétriquement la baisse, reste exposée à la sanction du réputé non écrit. Pour comprendre le calcul de l'indexation, voir notre article sur la révision du loyer et l'indice ILC.
La clause résolutoire : quelles conditions pour en suspendre les effets ?
L'article L. 145-41 conserve le principe : la clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et ce délai doit être mentionné dans le commandement à peine de nullité. Le juge peut toujours accorder des délais et suspendre les effets de la clause. Mais la loi de 2026 durcit les conditions de cette suspension : elle est désormais subordonnée à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Un locataire en difficulté qui n'a pas repris le paiement de son loyer courant avant l'audience ne pourra donc plus obtenir la suspension. Cette règle s'applique aux demandes de suspension introduites depuis l'entrée en vigueur de la loi.
Le droit de préférence du locataire est redéfini
L'article L. 145-46-1 organise le droit de préférence du locataire lorsque le bailleur vend le local : la notification du prix et des conditions vaut offre de vente, le locataire disposant d'un mois pour se prononcer, puis de deux mois pour réaliser la vente, portés à quatre mois en cas de recours à un prêt. La loi de 2026 précise la définition des locaux concernés : le local commercial s'entend de tout local destiné à titre principal à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial, réserves et emplacements attenants compris, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Les exclusions classiques demeurent : cession globale d'immeuble, cession à un proche du bailleur, exercice d'un droit de préemption d'urbanisme. Cette version s'applique aux mutations intervenant après la promulgation de la loi.
Quand ces règles s'appliquent-elles ?
Les dates d'application diffèrent selon la mesure, ce qui appelle une lecture attentive. Le paiement mensuel de droit s'applique aux baux en cours d'exécution. Le plafonnement du dépôt de garantie ne vise que les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation. Les nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire s'appliquent aux demandes introduites depuis l'entrée en vigueur. La redéfinition du droit de préférence vise les mutations postérieures à la promulgation. Avant d'agir, il faut donc vérifier la date du bail, la date de la demande ou la date de la vente.
Tableau récapitulatif
| Mesure | Article | Application |
|---|---|---|
| Paiement mensuel de droit | L. 145-32-1 | Baux en cours d'exécution |
| Dépôt de garantie plafonné (un trimestre) | L. 145-40 | Baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation |
| Indexation ILC symétrique autorisée | L. 145-38-1 | Clauses stipulées sous l'empire de la loi |
| Suspension de la clause résolutoire durcie | L. 145-41 | Demandes introduites depuis l'entrée en vigueur |
| Droit de préférence redéfini | L. 145-46-1 | Mutations postérieures à la promulgation |
Cas pratique
Un commerçant montpelliérain paie son loyer par trimestre depuis 2019. Sa trésorerie est tendue en début de trimestre. Depuis la loi de 2026, il peut demander à son bailleur le passage au paiement mensuel, dès lors qu'il est à jour de ses loyers et charges non contestés ; la demande prendra effet à l'échéance suivante et le bailleur ne peut la refuser, même si le bail est antérieur à la loi. En revanche, s'il avait versé un dépôt de garantie de six mois à la signature en 2019, le nouveau plafond d'un trimestre ne jouera qu'au renouvellement du bail.
L'accompagnement du cabinet
Le cabinet Biot, avocat d'affaires à Montpellier, conseille bailleurs et preneurs sur la rédaction, la révision et le renouvellement des baux commerciaux dans l'Hérault et en Occitanie : mise en conformité des clauses d'indexation et de dépôt de garantie, sécurisation des clauses résolutoires, gestion du droit de préférence. Découvrez l'accompagnement baux commerciaux ou prenez rendez-vous pour une consultation.
Article rédigé par Me Benoît BIOT, avocat au Barreau de Montpellier. Mis à jour le 16 juillet 2026. Sources : article L. 145-32-1, L. 145-40, L. 145-38-1, L. 145-41 et L. 145-46-1 du Code de commerce, loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
