ILC ou ILAT : quel indice s'applique à mon bail commercial ?

ILC ou ILAT : quel indice indexe votre bail commercial ?

L'indice applicable dépend de l'activité exercée dans les locaux loués, et non de la qualité du bailleur ni de la forme sociale du locataire. L'indice des loyers commerciaux (ILC) vise les activités commerciales et artisanales. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) vise les autres activités tertiaires, dont les professions libérales et les entrepôts logistiques. Ces deux indices sont les seuls que les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce retiennent aujourd'hui pour plafonner un loyer commercial.

L'essentiel en cinq points

• Le critère est l'activité réellement exercée dans les lieux, telle que le bail l'autorise par sa clause de destination.
• ILC : activités commerciales et activités artisanales (article D. 112-2 du Code monétaire et financier).
• ILAT : activités tertiaires autres que commerciales et artisanales, notamment les professions libérales et les entrepôts logistiques (même article).
• L'ICC ne peut plus servir de référence au plafonnement légal depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, même s'il reste un indice licite pour une clause d'échelle mobile contractuelle.
• Sur trois ans, le choix de l'indice change réellement le résultat : entre le deuxième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2025, l'ILC progresse de 10,64 % et l'ILAT de 11,82 %.

Que dit exactement la loi sur le choix entre ILC et ILAT ?

Le texte de base est l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Il pose d'abord une interdiction générale des clauses d'indexation sans relation directe avec l'objet de la convention, puis répute en relation directe, pour une convention relative à un immeuble bâti, la clause fondée sur l'indice national du coût de la construction ou, « pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret », sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Le même article répute également en relation directe la clause fondée sur l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales.

Le décret d'application est codifié à l'article D. 112-2 du Code monétaire et financier. Sa rédaction est brève et sans ambiguïté : les activités relevant de l'ILC sont « les activités commerciales et les activités artisanales » ; celles relevant de l'ILAT sont « les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales », qui « recouvrent notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques ». L'ILAT joue donc le rôle d'indice résiduel du secteur tertiaire.

Deux textes réglementaires complètent le dispositif : le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, modifié par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, et le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 qui a créé l'ILAT.

Quelles activités relèvent de l'ILC ?

L'ILC s'applique aux locaux dans lesquels est exercée une activité commerciale ou artisanale. En pratique, cela couvre l'essentiel des baux de centre-ville et de zone commerciale : commerce de détail, restauration, hôtellerie, débit de boissons, boulangerie, coiffure, garage automobile, auto-école, pharmacie, opticien, salle de sport. Le critère est l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal dans les lieux, et non la forme sociale du locataire.

Deux conséquences pratiques méritent d'être signalées. D'une part, seul l'ILC est concerné par le plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle institué par l'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 au bénéfice des PME, prolongé jusqu'au premier trimestre 2024 inclus par la loi du 7 juillet 2023 : un locataire de bureaux indexé sur l'ILAT n'en bénéficie pas. D'autre part, l'article L. 145-38-1 du Code de commerce, créé par l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, n'autorise expressément la clause d'encadrement symétrique de la variation annuelle que pour l'indice des loyers commerciaux.

Quelles activités relèvent de l'ILAT ?

L'ILAT s'applique aux activités tertiaires qui ne sont ni commerciales ni artisanales. Trois familles reviennent constamment : les bureaux, quelle que soit l'activité de l'occupant dès lors qu'elle n'est pas commerciale ; les professions libérales, que l'article D. 112-2 vise expressément, ce qui recouvre les cabinets médicaux et paramédicaux, les cabinets d'avocats, d'experts-comptables, d'architectes, les études et les cabinets de conseil ; les entrepôts et plateformes logistiques, également visés expressément.

Une précision de cadrage s'impose pour les professions libérales. Le local à usage exclusivement professionnel relève en principe du bail professionnel de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et non du statut des baux commerciaux, sauf si les parties ont volontairement soumis le bail à ce statut, faculté ouverte par le 7° du I de l'article L. 145-2 du Code de commerce. La répartition entre ILC et ILAT exposée ici vaut dans les deux cas, puisqu'elle découle du Code monétaire et financier, mais le régime du bail lui-même n'est pas le même : c'est le premier point à vérifier avant de raisonner sur la révision.

Cette précision est loin d'être théorique pour les professions de santé et les professions libérales. Un praticien qui reprend une patientèle et signe dans la foulée un bail sur des locaux professionnels doit vérifier que la clause d'indexation retient bien l'ILAT. Un bail de cabinet indexé sur l'ILC est une erreur fréquente, dont la portée n'apparaît qu'au moment de la première révision.

Comment trancher quand l'activité est mixte ?

Aucun texte ne règle expressément le cas des locaux à activité mixte, par exemple un local abritant à la fois un point de vente et des bureaux administratifs, ou une activité de négoce doublée d'une activité de conseil. La démarche que je recommande est en trois temps. D'abord, relire la clause de destination du bail : c'est elle qui définit l'activité autorisée, et le juge y revient systématiquement. Ensuite, identifier l'activité principale réellement exercée dans les lieux, en s'appuyant sur des éléments objectifs (surfaces affectées, répartition du chiffre d'affaires, code APE, immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers). Enfin, si le doute subsiste, prévoir expressément l'indice dans le bail plutôt que de laisser la question ouverte : une clause claire vaut mieux qu'un contentieux d'interprétation trois ans plus tard.

Cette question se pose aussi lors d'une reprise de bail : voyez notre guide sur les points à vérifier dans un bail commercial avant de signer ou de céder.

Que faire si le bail vise l'ICC ou un indice inadapté ?

Il faut distinguer deux plans, souvent confondus.

Sur le plan de la clause contractuelle d'échelle mobile, une indexation fondée sur l'indice du coût de la construction reste licite : l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier répute cet indice en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti. Une clause ICC dans un bail ancien n'est donc pas, par elle-même, réputée non écrite.

Sur le plan du plafonnement légal, la situation est différente. Depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce ne visent plus que l'indice trimestriel des loyers commerciaux et l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier. L'ICC ne peut donc plus servir de référence au plafonnement de la révision triennale ni à celui du loyer du bail renouvelé.

Ma recommandation est constante : lors du prochain renouvellement, basculer la clause sur l'ILC ou l'ILAT selon l'activité, et aligner le trimestre de référence de la clause d'échelle mobile sur celui retenu pour la révision. Sur le déroulé du renouvellement, voyez notre guide du renouvellement du bail commercial.

ILC ou ILAT : le tableau de comparaison

Valeurs INSEE, Informations Rapides n° 154 et n° 155 du 24 juin 2026. La série complète des trimestres figure dans notre guide de l'indexation et de la révision du loyer commercial.

Cas pratique

Un cabinet paramédical s'installe dans 90 m² au rez-de-chaussée d'un immeuble de centre-ville, dans un local qui abritait auparavant une boutique de prêt-à-porter. Le bailleur reprend son modèle de bail précédent, avec une clause d'échelle mobile indexée sur l'ILC. Trois ans plus tard, à la première indexation, le locataire découvre que l'indice stipulé ne correspond pas à l'activité qu'il exerce, alors que l'article D. 112-2 du Code monétaire et financier range les professions libérales du côté de l'ILAT.

L'écart chiffré n'est pas neutre. Sur la période du deuxième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2025, un loyer annuel de 24 000 € indexé sur l'ILC passe à 26 554 €, contre 26 837 € s'il est indexé sur l'ILAT : environ 283 € par an, soit près de 850 € sur une période triennale. Ce calcul suppose une indexation non plafonnée ; si le locataire est une PME au sens du règlement (UE) n° 651/2014, le plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle de l'ILC applicable du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2024 réduit encore la branche ILC et creuse donc l'écart. Selon le sens de la variation des indices, l'erreur profite tantôt au bailleur, tantôt au preneur, ce qui explique qu'elle soit rarement soulevée par celui qu'elle avantage. Le point se règle en une ligne au moment de la signature du bail. Il devient un sujet de négociation, voire de contentieux, une fois la première révision notifiée.

L'accompagnement du cabinet

J'interviens sur la rédaction et l'audit de la clause d'indexation, la vérification de l'indice et du trimestre de référence, le calcul contradictoire de la révision et la négociation avec le bailleur ou le preneur. Le cabinet est installé à Montpellier et intervient dans tout l'Hérault et le Gard. Pour chiffrer votre situation, utilisez le simulateur de révision et d'indexation du loyer commercial, puis demandez un devis gratuit.

Me Benoît BIOT
Avocat au Barreau de Montpellier

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Questions fréquentes sur le choix entre ILC et ILAT

Mon cabinet libéral doit-il être indexé sur l'ILC ou sur l'ILAT ?

Sur l'ILAT. L'article D. 112-2 du Code monétaire et financier vise expressément les activités des professions libérales parmi les activités tertiaires relevant de l'indice des loyers des activités tertiaires. Une clause qui retient l'ILC pour un cabinet libéral est une erreur de rédaction fréquente, qu'il est préférable de corriger avant la première révision.

Un entrepôt logistique relève-t-il de l'ILC ou de l'ILAT ?

De l'ILAT. L'article D. 112-2 du Code monétaire et financier mentionne expressément les activités effectuées dans des entrepôts logistiques parmi celles relevant de l'indice des loyers des activités tertiaires.

Peut-on encore indexer un bail commercial sur l'ICC ?

Une clause d'échelle mobile fondée sur l'indice du coût de la construction reste licite au regard de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, qui répute cet indice en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti. En revanche, depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce ne visent plus que l'ILC et l'ILAT : l'ICC ne peut donc plus servir de référence au plafonnement légal.

Qui choisit l'indice, le bailleur ou le locataire ?

L'indice résulte de la clause d'indexation, donc de la négociation du bail. Mais ce choix n'est pas libre : il doit correspondre à l'activité autorisée dans les lieux, selon la répartition posée par les articles L. 112-2 et D. 112-2 du Code monétaire et financier. La clause de destination du bail est le premier document à relire.

Quel indice s'applique à un local à activité mixte ?

Aucun texte ne tranche expressément. La méthode recommandée consiste à partir de la clause de destination du bail, puis à identifier l'activité principale réellement exercée à l'aide d'éléments objectifs (surfaces affectées, répartition du chiffre d'affaires, immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers), et enfin à stipuler expressément l'indice retenu dans le bail pour écarter tout débat ultérieur.

L'écart entre ILC et ILAT est-il significatif ?

Il peut l'être. Entre le deuxième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2025, l'ILC progresse de 10,64 % (de 123,65 à 136,81) et l'ILAT de 11,82 % (de 122,65 à 137,15). Sur un loyer annuel de 24 000 €, l'écart de loyer indexé est d'environ 283 € par an. À cela s'ajoute le plafonnement PME à 3,5 %, qui ne bénéficie qu'aux baux indexés sur l'ILC.

Quelles sont les dernières valeurs de l'ILC et de l'ILAT ?

Au premier trimestre 2026, dernier trimestre publié par l'INSEE le 24 juin 2026, l'ILC s'établit à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an, et l'ILAT à 137,42, en hausse de 0,09 % sur un an. Le point sur le deuxième trimestre 2026 est attendu fin septembre 2026.

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Que vous soyez bailleur ou preneur, la vérification de l'indice et du trimestre de référence prend quelques minutes à la signature et évite un litige à la première révision. J'interviens sur la rédaction de la clause, l'audit d'un bail existant, le calcul contradictoire de la révision et la négociation. Mon cabinet à Montpellier intervient dans tout l'Hérault et le Gard.

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