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Révision du loyer commercial : comment calculer avec les indices ILC et ILAT ?
La révision du loyer est l'un des moments les plus sensibles de la vie d'un bail commercial. Tous les trois ans, le bailleur ou le locataire peut demander une révision du loyer en cours, encadrée par l'article L. 145-38 du Code de commerce. Cette révision est plafonnée : elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Me Benoît BIOT, avocat au Barreau de Montpellier spécialisé en baux commerciaux, vous explique le mécanisme étape par étape — sans oublier le plafonnement temporaire à 3,5 % issu de la loi du 16 août 2022, qui continue de produire ses effets sur les révisions actuelles.
Qu'est-ce que la révision triennale du loyer commercial ?
La révision triennale est le mécanisme principal de mise à jour du loyer en cours de bail. Elle est régie par l'article L. 145-38 du Code de commerce, qui pose un principe simple : une demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire, ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent ensuite être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est devenu applicable.
Le mécanisme est protecteur pour le locataire : la hausse (ou la baisse) du loyer révisé est plafonnée par la variation de l'ILC ou de l'ILAT. Ce plafonnement ne cède que dans un cas précis — lorsqu'est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (art. L. 145-38 C. com.). Et même dans cette hypothèse, depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, la variation ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente — c'est le mécanisme dit de « lissage Pinel ».
Il ne faut pas confondre la révision triennale (art. L. 145-38) avec le plafonnement du loyer du bail renouvelé (art. L. 145-34 C. com.), qui intervient au moment du renouvellement du bail. Les deux mécanismes utilisent les mêmes indices (ILC ou ILAT), mais leur fait générateur est différent : la révision modifie le loyer en cours de bail, tandis que le plafonnement encadre la fixation du loyer lors du renouvellement.
ILC et ILAT : quels indices s'appliquent à votre bail ?
L'article L. 112-2 du Code monétaire et financier définit les deux indices de référence autorisés pour l'indexation des loyers commerciaux. Ces indices sont publiés trimestriellement par l'INSEE et sont librement consultables sur le site insee.fr.
L'indice des loyers commerciaux (ILC) a été créé par la loi de modernisation de l'économie (LME) n° 2008-776 du 4 août 2008. Il s'applique aux activités commerciales et artisanales. Sa composition a été réformée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 : depuis le quatrième trimestre 2021, l'ILC est composé à 75 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers (IPCL) et à 25 % de l'indice du coût de la construction (ICC). Auparavant (formule LME 2008), l'ICAVaCD (indice du chiffre d'affaires du commerce de détail) entrait pour 25 % dans le calcul aux côtés de l'IPC (50 %) et de l'ICC (25 %) ; il a été retiré pour limiter la volatilité de l'indice, alors fortement tirée par la croissance du commerce en ligne. Avant 2008, l'indice de référence était l'ICC seul, dont les variations parfois brutales posaient des difficultés pour les locataires.
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a été créé par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011. Il concerne les activités tertiaires autres que commerciales (bureaux, professions libérales, entrepôts, plateformes logistiques). Sa composition est la suivante : indice des prix à la consommation hors tabac et loyers (IPCL) pour 50 %, indice du coût de la construction (ICC) pour 25 %, et produit intérieur brut en valeur (PIB) pour 25 %.
Le choix entre ILC et ILAT dépend de l'activité exercée dans les locaux : si vous exploitez un commerce ou un artisanat, c'est l'ILC qui s'applique ; si vous exercez une activité tertiaire (conseil, profession libérale, bureau), c'est l'ILAT. Attention : le bail peut mentionner un indice spécifique. Si votre bail ancien fait encore référence à l'ICC, cette clause reste valable, mais je recommande de basculer sur l'ILC ou l'ILAT lors du prochain renouvellement, car ces indices sont plus représentatifs de la réalité économique du marché locatif.
Comment calculer concrètement votre loyer révisé ?
La formule de calcul est identique pour l'ILC et l'ILAT. Elle repose sur un rapport entre l'indice du trimestre de référence prévu au bail et l'indice de même trimestre utilisé lors de la dernière fixation du loyer :
Loyer révisé = Loyer actuel × (nouvel indice / ancien indice)
Prenons un exemple concret avec l'ILC, sur les valeurs réellement publiées par l'INSEE. Pour un bail dont le loyer annuel est de 24 000 € et dont la dernière fixation s'est faite avec l'ILC du deuxième trimestre 2022 (123,65), une révision triennale brute calée sur l'ILC du deuxième trimestre 2025 (136,81) donnerait : 24 000 × (136,81 / 123,65) = 26 555 €, soit une hausse d'environ 10,64 % sur trois ans. À noter qu'au quatrième trimestre 2025, publié par l'INSEE le 24 mars 2026, l'ILC s'établit à 134,62 — en baisse de 0,50 % sur un an, première inflexion significative depuis le repli de 2020.
Avec l'ILAT, la mécanique est identique. Pour un loyer de bureaux de 30 000 €, un ILAT initial T2 2022 de 122,65 et un ILAT T2 2025 de 137,15, le calcul brut donne : 30 000 × (137,15 / 122,65) = 33 547 €, soit une hausse théorique de 11,82 % sur trois ans. Au quatrième trimestre 2025, l'ILAT s'établit à 137,21, quasi-stable sur un an (-0,06 %).
Plafonnement à 3,5 % pour les PME : une protection définitive qui s'invite dans tous les calculs ILC
Ces deux exemples ne tiennent pas compte d'une mesure essentielle, encore largement méconnue, qui modifie en profondeur le résultat dès qu'il s'agit d'un commerçant ou artisan PME. L'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a plafonné la variation annuelle de l'ILC à 3,5 % pour les petites et moyennes entreprises, pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. La loi du 7 juillet 2023 a prolongé ce plafonnement jusqu'au premier trimestre 2024 inclus. Les PME visées sont celles qui répondent à la définition de l'annexe I du règlement (UE) n° 651/2014 du 17 juin 2014 (effectif inférieur à 250 salariés et chiffre d'affaires annuel n'excédant pas 50 millions d'euros ou bilan annuel n'excédant pas 43 millions d'euros).
La portée de ce mécanisme est cruciale : le texte précise que « le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période ». Concrètement, sur une révision PME couvrant le deuxième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2025, il faut neutraliser, dans le rapport d'indices, toute la part de variation excédant 3,5 %/an entre le T2 2022 et le T1 2024 inclus. Le résultat final est sensiblement inférieur au calcul brut — l'augmentation effective tombe généralement aux alentours de 6 à 7 % sur trois ans pour la majorité des baux PME, là où le calcul indiciaire pur donnerait +10,64 %. Cette protection n'est pas seulement rétrospective : elle continue de s'imposer aux révisions actuelles et futures dès lors que leur calcul couvre tout ou partie des trimestres concernés.
Le trimestre de référence est normalement fixé dans le bail. À défaut de clause contractuelle, c'est en principe le dernier indice publié à la date de la demande qui s'applique. Je conseille systématiquement à mes clients de vérifier quel trimestre de référence figure dans leur bail avant tout calcul — une erreur de trimestre, ou l'oubli du plafonnement PME, peut modifier le résultat de plusieurs milliers d'euros par an.
Votre bail contient une clause d'échelle mobile : quelles conséquences ?
Beaucoup de baux commerciaux contiennent une clause d'indexation annuelle (dite « clause d'échelle mobile »), qui ajuste automatiquement le loyer chaque année en fonction de la variation de l'ILC ou de l'ILAT, sans qu'il soit nécessaire de formuler une demande de révision triennale. Ce mécanisme est distinct de la révision légale de l'article L. 145-38 et coexiste souvent avec elle dans le même bail.
L'article L. 145-39 du Code de commerce prévoit un garde-fou essentiel : si, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie peut demander une révision judiciaire du loyer. Le juge ramène alors le loyer à la valeur locative au jour de la demande, ce qui peut jouer dans les deux sens — à la hausse comme à la baisse.
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le second alinéa de l'article L. 145-39, introduit par la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, précise expressément que « la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ». Le lissage Pinel à 10 %/an s'applique donc bien à la révision sur le fondement de L. 145-39 — c'est une règle d'ordre public. Pour les baux antérieurs (conclus avant le 1er septembre 2014), ce lissage ne s'applique pas et la révision peut produire son plein effet dès la première année.
En pratique, je vois régulièrement des locataires qui subissent des augmentations annuelles sans réaliser que le cumul sur plusieurs années a dépassé le seuil du quart. C'est un levier de renégociation puissant et trop souvent ignoré. Pour calculer ce seuil, la Cour de cassation impose de comparer le loyer résultant d'une application régulière de la clause d'indexation au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire — et non le loyer effectivement payé, qui peut diverger en cas d'application erronée ou rétroactive de la clause (Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-23.069 et n° 15-27.148, publiés au Bulletin).
Déplafonnement du loyer : quand les indices ne suffisent plus
Le plafonnement par les indices n'est pas absolu. En cas de modification notable des éléments de la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité — art. L. 145-33 C. com.), le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer, c'est-à-dire une fixation du loyer à la valeur locative réelle du marché.
La jurisprudence récente de la Cour de cassation précise les contours de ce déplafonnement. Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288, FS-B), la Cour a jugé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est « de nature à avoir une incidence favorable » sur l'activité du locataire — indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité. Autrement dit, le bailleur n'a pas à prouver que le locataire a effectivement bénéficié de la modification ; il suffit que celle-ci soit objectivement favorable à l'activité exercée.
Par ailleurs, un arrêt du 23 janvier 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-14.887, FS-B) a confirmé qu'une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur — en l'espèce, l'obligation d'assurance du copropriétaire non-occupant créée par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 — constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement, même si le bailleur avait volontairement souscrit cette assurance avant qu'elle ne devienne obligatoire.
Enfin, un arrêt important du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-23.834, FS-B) a précisé les limites du lissage Pinel en matière de déplafonnement : l'étalement à 10 % par an prévu au dernier alinéa de l'article L. 145-34 ne s'applique qu'en cas de modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans. Il ne bénéficie pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. Concrètement, un locataire dont le bail a été tacitement prolongé pendant plus de douze ans peut se voir appliquer un loyer déplafonné sans aucun lissage — la hausse est immédiate et intégrale.
Charges locatives et révision de loyer : un piège lors des cessions
Au-delà du calcul des indices, j'ai constaté dans ma pratique un problème récurrent qui aggrave l'impact financier d'une révision de loyer : les charges locatives impayées ou non régularisées. Lors d'une cession de fonds de commerce, ce sujet devient critique et fragilise la transaction si la due diligence ne l'a pas anticipé.
Je me souviens d'un dossier dans lequel le loyer annuel d'un commerce avoisinait les 55 000 € et où, en préparant la cession, près de 20 000 € de charges impayées sont apparues — sans qu'aucun décompte annuel détaillé n'ait jamais été communiqué par le bailleur au locataire. Le cessionnaire héritait potentiellement de cette dette et le cédant restait responsable à l'égard du bailleur. La régularisation a entraîné une décote significative sur le prix du fonds — de l'ordre de 15 à 25 % du prix initial.
Les charges représentent souvent 30 à 50 % du montant du loyer. Une accumulation d'impayés passe facilement inaperçue lorsque le bailleur ne communique pas l'inventaire précis et limitatif prévu à l'article L. 145-40-2 du Code de commerce (issu de la loi Pinel) ni l'état récapitulatif annuel détaillé exigé par l'article R. 145-35 du même code (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014). Au moment de la cession, le bailleur peut réclamer l'intégralité des arriérés non prescrits, créant un fardeau inattendu qui fait capoter des négociations avancées. Le sujet se complique encore lorsque le financement de l'acquisition repose sur un nantissement de fonds de commerce : la banque exige une situation locative parfaitement régulière au jour de la prise de garantie.
Ma recommandation : exigez chaque année du bailleur l'inventaire et l'état récapitulatif détaillé prévus aux articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce. Contestez les augmentations anormales sans tarder — l'action en révision est prescrite par deux ans (art. L. 145-60 C. com.), mais les arriérés de loyer eux-mêmes se prescrivent par cinq ans (art. 2224 C. civ.). Et lors d'une cession, négociez explicitement dans l'acte l'absorption des charges impayées par le cédant ou leur échelonnement — ne laissez jamais ce point en zone grise.
Quel délai pour contester une révision de loyer ?
L'article L. 145-60 du Code de commerce fixe un délai de prescription de deux ans pour toutes les actions exercées en matière de bail commercial. Ce délai s'applique aussi bien à la contestation d'une révision triennale qu'à une demande de déplafonnement ou à une action en fixation du loyer du bail renouvelé. Il court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action.
Deux ans, cela paraît confortable, mais en pratique ce délai passe vite — surtout lorsque le locataire accepte de payer le nouveau loyer sans protester, ce qui peut être interprété comme un acquiescement tacite. Si vous estimez qu'une révision est excessive ou mal calculée, je vous recommande de réagir par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) dès la réception de la notification du nouveau loyer, afin de préserver vos droits. La compétence revient au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) du lieu de situation de l'immeuble.
Conclusion
La révision du loyer commercial repose sur un mécanisme technique mais accessible : une formule de calcul simple indexée sur l'ILC ou l'ILAT, encadrée par un plafonnement protecteur, un lissage Pinel à 10 %/an et — pour les PME — un plafonnement définitif à 3,5 % de la variation annuelle de l'ILC entre le T2 2022 et le T1 2024 qui continue de peser sur tous les calculs en cours. Derrière cette apparente simplicité se cachent des subtilités qui peuvent coûter cher — clause d'échelle mobile dépassant le quart, déplafonnement pour modification notable, charges impayées découvertes lors d'une cession.
Que vous soyez bailleur ou locataire, chaque révision mérite une vérification rigoureuse : le bon indice, le bon trimestre de référence, l'éligibilité au plafonnement PME et une attention particulière aux charges. En cas de doute ou de litige, n'attendez pas l'expiration du délai de deux ans pour agir.
Me Benoît BIOT
Avocat au Barreau de Montpellier
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Questions fréquentes sur la révision du loyer commercial
Mon bailleur peut-il augmenter mon loyer en dehors de la révision triennale ?
Si votre bail contient une clause d'échelle mobile (clause d'indexation annuelle), oui : le loyer est ajusté automatiquement chaque année en fonction de la variation de l'ILC ou de l'ILAT. En revanche, sans cette clause, le bailleur ne peut demander une révision qu'à l'issue de chaque période triennale, conformément à l'article L. 145-38 du Code de commerce.
Quelle est la différence entre l'ILC et l'ILAT ?
L'ILC (indice des loyers commerciaux) s'applique aux activités commerciales et artisanales. L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) s'applique aux activités tertiaires comme les bureaux ou les professions libérales. Les deux sont publiés trimestriellement par l'INSEE et consultables gratuitement sur insee.fr.
Mon bail est-il concerné par le plafonnement à 3,5 % de l'ILC ?
Le plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle de l'ILC, instauré par l'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 et prolongé par la loi du 7 juillet 2023, s'applique aux PME au sens du règlement UE n° 651/2014 (moins de 250 salariés et chiffre d'affaires annuel ≤ 50 M€ ou bilan ≤ 43 M€), pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024 inclus. Ce plafonnement est définitivement acquis : il continue de neutraliser la part de variation supérieure à 3,5 % sur cette période, y compris pour les révisions calculées aujourd'hui.
Quels sont les derniers indices ILC et ILAT publiés ?
Au quatrième trimestre 2025, publiés par l'INSEE le 24 mars 2026 : l'ILC s'établit à 134,62, en baisse de 0,50 % sur un an, et l'ILAT à 137,21, quasi-stable (-0,06 % sur un an). Le prochain indice du premier trimestre 2026 sera publié en juin 2026.
De combien de temps dispose-t-on pour contester une révision de loyer commercial ?
Le délai de prescription de l'action en révision est de deux ans, conformément à l'article L. 145-60 du Code de commerce. À ne pas confondre avec la prescription des arriérés de loyer eux-mêmes, qui est de cinq ans (art. 2224 C. civ.). Il est recommandé de réagir par écrit dès la réception de la notification du nouveau loyer pour préserver ses droits.
Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?
Le déplafonnement permet au bailleur de fixer le loyer à la valeur locative réelle du marché, au-delà de la variation des indices, lorsqu'il prouve une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local (art. L. 145-34 C. com.). Même en cas de déplafonnement, la loi Pinel limite la hausse à 10 % par an — sauf, depuis Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, pour les baux de neuf ans tacitement prolongés au-delà de douze ans.
La clause d'échelle mobile peut-elle faire baisser mon loyer ?
Oui, la clause d'échelle mobile fonctionne dans les deux sens. Si l'ILC ou l'ILAT baisse, votre loyer doit baisser proportionnellement. C'est précisément le contexte actuel sur l'ILC, en repli de 0,50 % sur un an. De plus, si le loyer a varié de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé, chaque partie peut demander une révision judiciaire (art. L. 145-39 C. com.).
Où trouver les dernières valeurs de l'ILC et de l'ILAT ?
Les indices ILC et ILAT sont publiés trimestriellement par l'INSEE. Vous pouvez les consulter gratuitement sur le site insee.fr, dans la rubrique « Indices et séries chronologiques ».
Vous voulez sécuriser votre révision de loyer commercial ?
Que vous soyez bailleur ou preneur, et que la révision concerne un commerce, un restaurant, un hôtel ou des bureaux, je vous accompagne sur l'ensemble du processus : audit du bail et de la clause d'indexation, calcul indépendant intégrant le plafonnement PME 3,5 %, rédaction du mémoire ou de la réponse, négociation amiable, représentation devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire compétent. Mon cabinet à Montpellier intervient dans tout l'Hérault et le Gard.
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