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Me Benoît BIOT, avocat au Barreau de Montpellier. Vendre des parts de SCI a un coût fiscal à deux étages. Côté acquéreur, un droit d'enregistrement de 5 % s'applique, sans abattement (article 726 du CGI). Côté vendeur, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, réduits par un abattement pour durée de détention. Ce simulateur estime les deux.
Exemple : pour des parts vendues 300 000 € (acquises 150 000 €) et détenues 10 ans, la plus-value supporte environ 43 600 € d'impôt, et l'acquéreur acquitte 15 000 € de droits.
Calculez le coût d'une cession de parts de SCI
Simulateur : cession de parts de SCI
Estimation indicative — n'engage pas la responsabilité du cabinet.
Hypothèses : cédant personne physique résidente, SCI relevant de l'impôt sur le revenu (non soumise à l'IS), parts détenues dans le patrimoine privé. Calculateur indicatif, fondé sur les règles vérifiées au Mémento Sociétés civiles (Navis, Éditions Francis Lefebvre). Il ne constitue pas une consultation et n'engage pas la responsabilité du cabinet de Me Benoît BIOT.
Droits d'enregistrement : 5 % sur la cession de parts de SCI
La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière — ce qu'est une SCI patrimoniale — est soumise à un droit d'enregistrement de 5 %, sans abattement (article 726 du CGI). Ce taux est plus élevé que celui des parts de SARL (3 % après abattement) et s'applique sur le prix de cession, ou sur la valeur réelle des parts si elle est supérieure. Le droit est en principe à la charge de l'acquéreur.
Plus-value de cession : le régime des plus-values immobilières
Lorsque la SCI relève de l'impôt sur le revenu (SCI non soumise à l'IS), la plus-value réalisée par un associé personne physique lors de la cession de ses parts suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. La plus-value imposable est déterminée après application d'un abattement pour durée de détention.
L'abattement pour durée de détention
L'abattement diffère pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième, puis 4 % pour la vingt-deuxième année. L'exonération d'impôt sur le revenu est donc acquise au-delà de vingt-deux ans de détention. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis 9 % par an au-delà. L'exonération des prélèvements sociaux n'est acquise qu'au terme de trente ans de détention.
La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu (après abattement) dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle s'applique (article 1609 nonies G du CGI), sauf pour les terrains à bâtir. Le simulateur signale son déclenchement mais ne la chiffre pas : elle est déterminée lors de l'étude.
SCI à l'IS : un régime différent
Si la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, la cession des parts ne relève plus des plus-values immobilières des particuliers mais du régime des plus-values sur titres, et le calcul change entièrement. Ce simulateur vise les SCI à l'impôt sur le revenu, cas le plus fréquent des SCI patrimoniales. Un audit préalable est indispensable pour sécuriser l'opération.
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Questions fréquentes sur la cession de parts de SCI
Quel est le taux des droits d'enregistrement sur une cession de parts de SCI ?
5 %, sans abattement (article 726 du CGI), calculé sur le prix ou la valeur réelle des parts. Ce droit est en principe à la charge de l'acquéreur.
Comment est imposée la plus-value de cession de parts de SCI ?
Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, elle relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, soit 36,2 %, après abattement pour durée de détention.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise à vingt-deux ans de détention ; celle des prélèvements sociaux à trente ans.
Ce simulateur engage-t-il le cabinet ?
Non. Il s'agit d'un outil indicatif qui ne constitue ni une consultation ni un conseil personnalisé et n'engage pas la responsabilité de Me Benoît BIOT. Seule une étude sur pièces permet de chiffrer l'opération.
À propos de l'auteur
Maître Benoît BIOT, avocat inscrit au Barreau de Montpellier (DEA Paris 1 Panthéon-Sorbonne). Il accompagne dirigeants, investisseurs et associés de SCI pour céder, acquérir ou restructurer leur patrimoine dans l'Hérault, en Occitanie et partout en France.
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Règles vérifiées au Mémento Sociétés civiles (Navis, Éditions Francis Lefebvre) et aux articles 726, 150 UB et 1609 nonies G du CGI. Simulation indicative qui ne constitue ni une consultation juridique ou fiscale, ni un conseil personnalisé : son utilisation ne saurait engager la responsabilité du cabinet de Me Benoît BIOT.
