Cession de parts de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière : la fin de l'acte sous seing privé (loi anti-fraude du 11 mai 2026)

Pendant des décennies, la cession de parts de SCI s'est faite « sur un coin de table » : un simple acte sous seing privé entre les parties suffisait. La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, adoptée par le Parlement le 11 mai 2026, met fin à cette pratique. Son article 68 crée un nouvel article 1865-1 du Code civil qui impose, à peine de nullité, un acte qualifié pour toute cession de parts sociales ou d'actions de société à prépondérance immobilière. Décryptage opérationnel pour les associés de SCI et de holdings patrimoniales.

À la date de rédaction, la loi a été adoptée le 11 mai 2026 mais n'est pas encore promulguée : le Conseil constitutionnel a été saisi sur d'autres dispositions du texte. Le dispositif présenté ici entrera en vigueur à compter de la promulgation, et son numéro définitif sera celui publié au Journal officiel. Cet article a une vocation d'information et ne constitue pas une consultation juridique.

1. Ce qui change : l'acte sous seing privé ne suffit plus

Le nouvel article 1865-1 du Code civil impose que la cession de parts sociales ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière soit constatée, à peine de nullité, par l'une de ces trois formes :

• un acte authentique, reçu par notaire ;
• un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du Code civil ;
• dans les seuls cas où il y est légalement habilité, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.

La cession « sur un coin de table » entre particuliers n'a donc plus de valeur : un acte qui ne respecte pas l'une de ces formes est frappé de nullité.

2. Une double sanction : nullité civile et verrou fiscal

La sanction est double. Sur le plan civil, l'absence de forme qualifiée entraîne la nullité de la cession (nullité ad solemnitatem), qui peut être invoquée par tout intéressé : cocontractant, héritier réservataire, créancier, administration. Sur le plan fiscal, un nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation d'un acte conforme. À défaut, le service des impôts des entreprises refuse l'enregistrement et l'inscription de la mutation aux registres sociaux est bloquée. L'opération reste ainsi verrouillée, juridiquement et fiscalement, tant qu'un acte qualifié n'a pas été établi.

3. Qui est concerné : la société à prépondérance immobilière (article 726 du CGI)

Le champ d'application renvoie au 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts. Est à prépondérance immobilière la personne morale non cotée dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d'autres sociétés non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Trois points appellent une vigilance particulière :

• La forme sociale est indifférente. SCI, SARL, SAS, société civile, SNC, holdings patrimoniales : toutes peuvent être concernées.
• L'affectation des immeubles à l'exploitation est indifférente. Une société commerciale propriétaire de ses propres locaux peut relever du dispositif, contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers.
• Le ratio s'apprécie sur l'actif brut (le passif n'est pas déduit) et sur l'année précédant la cession. Une société fortement endettée pour acquérir ses immeubles, ou devenue non immobilière le jour de la cession, peut rester dans le champ.

Sont en revanche exclus les placements collectifs de l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier (SCPI, OPCI et assimilés) ainsi que les sociétés cotées. Enfin, un acte de cession passé à l'étranger, jusqu'ici admis sur le fondement de l'article 718 bis du CGI, ne suffit plus : il ne correspond à aucune des trois formes désormais exigées.

4. Promesse, compromis, cession : ce que vise précisément la nouvelle forme

Question fréquente : l'exigence de forme s'applique-t-elle à la promesse ou au compromis, ou seulement à la cession définitive ? Le texte vise l'acte qui constate la cession, c'est-à-dire l'acte translatif définitif. En principe, l'avant-contrat (promesse unilatérale ou synallagmatique) n'est pas lui-même soumis à la solennité.

Ce point doit toutefois être manié avec prudence. Lorsque la promesse vaut déjà cession (accord sur la chose et sur le prix), la frontière entre avant-contrat et cession devient ténue et le risque de requalification n'est pas neutre. Par sécurité, nous recommandons de faire intervenir l'avocat dès l'avant-contrat et de couler toute l'opération, de la promesse au closing, dans des actes qualifiés. Le sort exact de la promesse devra être confirmé à la lumière du texte promulgué et des premiers commentaires.

5. Pourquoi l'acte d'avocat s'impose

Pour la première fois, le législateur place l'acte d'avocat sur le même plan que l'acte authentique pour une opération patrimoniale courante. L'article 1374 du Code civil confère déjà à l'acte d'avocat une force probante renforcée : il fait foi de l'écriture et de la signature des parties.

Sur le plan opérationnel, l'acte d'avocat se signe en quelques jours par signature électronique qualifiée, sans déplacement, et satisfait aux obligations de vigilance et de lutte contre le blanchiment (titre VI du livre V du Code monétaire et financier) que le nouvel article 1865-1 rappelle expressément. Sur le plan substantiel, l'avocat sécurise l'ensemble de l'opération : qualification de la société, garantie d'actif et de passif, clauses d'agrément, de préemption et de sortie, articulation avec les statuts et les registres, accompagnement déclaratif. Sa responsabilité professionnelle est engagée sur l'efficacité juridique de l'acte, et le secret professionnel (article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971) protège la confidentialité des opérations patrimoniales sensibles.

6. Ce qu'il faut faire dès maintenant

• recenser les projets de cession en cours (transmissions familiales, sorties d'associés, cessions à terme) pour anticiper leur mise en conformité ;
• ne plus signer aucune cession de parts de SCI ou de holding immobilière sous seing privé ;
• restaurer une véritable phase de due diligence préalable, trop souvent réduite à un examen sommaire en matière de SCI ;
• vérifier systématiquement la nature de l'acte avant tout enregistrement.

Conclusion

La nullité ne laisse aucune place à l'approximation. Que vous prépariez la cession de parts d'une SCI familiale, la sortie d'un associé d'une holding immobilière ou une transmission patrimoniale à Montpellier, dans le Gard ou ailleurs en Occitanie, un diagnostic préalable rigoureux et un acte qualifié sont désormais indispensables. Le cabinet vous accompagne, sur place ou à distance, de l'avant-contrat à l'enregistrement.

Pour aller plus loin

• Cession de parts de SCI : ce que change le décret du 30 avril 2026
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Me Benoît BIOT, avocat au Barreau de Montpellier, droit des affaires et des sociétés.