Renouvellement du bail commercial : droit, déplafonnement et indemnité d'éviction

— Benoît Biot

Avocat d'Affaires

Le locataire commerçant a droit au renouvellement de son bail commercial dès lors qu'il est propriétaire du fonds exploité dans les lieux et justifie d'une exploitation effective au cours des trois années précédant l'échéance (article L. 145-8 du Code de commerce). Si le bailleur refuse de renouveler, il doit en principe payer une indemnité d'éviction égale au préjudice causé, souvent proche de la valeur du fonds de commerce (article L. 145-14). Quant au loyer du bail renouvelé, il est en principe plafonné à la variation de l'indice ILC ou ILAT (article L. 145-34).

« Mon bail arrive à échéance dans six mois, le propriétaire ne m'a rien envoyé. Je fais quoi ? »

C'est l'une des questions qui reviennent le plus souvent au cabinet, à Montpellier, et c'est souvent déjà le moment d'agir. Le renouvellement du bail commercial est un droit puissant, ce que l'on appelle la « propriété commerciale », mais il obéit à des délais et à un formalisme stricts. Un congé que l'on laisse passer, une demande de renouvellement mal notifiée, et c'est le fonds de commerce lui-même qui s'en trouve fragilisé.

Ce guide explique, étape par étape, comment fonctionne le renouvellement : qui y a droit, quels délais respecter, comment se fixe le loyer du bail renouvelé (plafonnement et déplafonnement) et ce qui se passe lorsque le bailleur refuse de renouveler (l'indemnité d'éviction). Chaque point renvoie aux textes du Code de commerce, vérifiés et à jour.

1. Le droit au renouvellement : qui peut l'invoquer ?

Tous les baux ne donnent pas droit au renouvellement. Le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) réserve ce droit à des conditions précises. Aux termes de l'article L. 145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, à condition que ce fonds ait fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années précédant l'échéance du bail.

En pratique, trois conditions cumulatives :

être titulaire d'un bail commercial soumis au statut (et non d'une convention d'occupation précaire ou d'un bail dérogatoire) ;
être propriétaire d'un fonds de commerce effectivement exploité dans les locaux ;
justifier d'une exploitation effective pendant les trois années précédant l'expiration du bail, avec une immatriculation régulière.

Un local loué sans fonds réellement exploité, une activité interrompue, une immatriculation oubliée : autant de situations qui peuvent priver le locataire de son droit. C'est le premier point que je vérifie lorsqu'un dossier de renouvellement arrive au cabinet.

2. Congé, demande de renouvellement : quels délais et quel formalisme ?

Contrairement à un bail d'habitation, le bail commercial ne s'arrête pas de lui-même à son terme. L'article L. 145-9 du Code de commerce est sans ambiguïté : le bail ne cesse que par un congé donné six mois à l'avance, ou par une demande de renouvellement. À défaut de l'un ou de l'autre, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme prévu.

Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice), au moins six mois à l'avance, et préciser ses motifs à peine de nullité. Point décisif : le locataire qui entend contester le congé ou réclamer une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans (articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce). Cette prescription biennale est un couperet : passé ce délai, le droit est perdu.

La demande de renouvellement du locataire n'a pas à attendre l'initiative du bailleur. Selon l'article L. 145-10 du Code de commerce, le locataire peut la former dans les six mois précédant l'expiration du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Elle se notifie par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre : s'il garde le silence, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Ce jeu de délais est le cœur du contentieux. Auditer le bail bien avant l'échéance permet d'arriver préparé et de ne pas subir le calendrier de la partie adverse.

3. Comment se fixe le loyer du bail renouvelé ? Plafonnement et déplafonnement

C'est souvent le véritable enjeu financier du renouvellement. Le principe, posé par l'article L. 145-33 du Code de commerce, est que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, celle-ci s'apprécie selon cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ce principe est tempéré par le plafonnement. L'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que, pour un bail dont la durée n'excède pas neuf ans, la hausse du loyer ne peut dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer. Le loyer renouvelé reste donc, en principe, « plafonné » à l'évolution de l'indice.

Le déplafonnement est l'exception qui aligne le loyer sur la pleine valeur locative, souvent à la hausse. Il joue notamment en cas de modification notable des éléments de la valeur locative (par exemple une évolution sensible des facteurs locaux de commercialité), lorsque la durée du bail excède neuf ans, ou lorsque, par l'effet de la tacite prolongation, le bail a duré plus de douze ans. Pour amortir le choc, la loi prévoit un lissage : la hausse issue du déplafonnement ne peut, en principe, excéder 10 % du loyer acquitté l'année précédente, par an (article L. 145-34, dernier alinéa). Attention : ce lissage ne joue qu'en cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou lorsque la durée contractuelle du bail dépasse neuf ans ; la Cour de cassation refuse de l'appliquer au bail de neuf ans qui s'est poursuivi plus de douze ans par tacite prolongation (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834). Dans ce dernier cas, la hausse est immédiate et intégrale. C'est précisément dans cette hypothèse de refus de renouvellement ou de désaccord persistant sur le loyer que le bailleur peut être conduit à verser une indemnité d'éviction, dont nous détaillons le calcul dans notre guide du calcul de l'indemnité d'éviction.

Le maniement des indices mérite une réelle attention. J'en détaille la mécanique dans notre guide consacré à la révision du loyer (ILC / ILAT), et notre simulateur de révision de loyer commercial vous donne un ordre de grandeur en quelques secondes.

4. Que se passe-t-il si le bailleur refuse ? L'indemnité d'éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement. Mais ce refus a un coût. L'article L. 145-14 du Code de commerce impose alors, sauf exceptions, le versement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé au locataire évincé. Pour chiffrer rapidement un ordre de grandeur sur votre propre dossier, notre simulateur d'indemnité d'éviction permet d'estimer les postes principaux en quelques minutes.

Que comprend l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires. L'indemnité principale répare la perte du fonds : si l'éviction fait perdre la clientèle, elle correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ; si la clientèle peut être conservée grâce à une réinstallation à proximité, elle se limite en pratique à la valeur du droit au bail et au coût du transfert. S'y ajoutent les indemnités accessoires visées par le texte : frais normaux de déménagement et de réinstallation, frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Selon les circonstances, la jurisprudence admet également d'autres postes, comme le trouble commercial subi pendant la réinstallation ou les indemnités de licenciement rendues inévitables par l'éviction. Le bailleur peut, de son côté, faire la preuve que le préjudice est moindre pour réduire l'indemnité.

Comment est évaluée l'indemnité d'éviction ?

La valeur marchande du fonds s'apprécie le plus souvent à partir du chiffre d'affaires et de la rentabilité des derniers exercices, corrigés selon les usages de la profession, généralement après expertise judiciaire. La valeur du droit au bail dépend, quant à elle, de l'écart entre le loyer payé et le loyer de marché du local. Pendant la procédure, le locataire reste dans les lieux mais verse une indemnité d'occupation fixée d'après la valeur locative. L'évaluation du fonds étant au centre du calcul, elle se prépare : voir notre guide sur la cession et la valeur d'un fonds de commerce.

Deux protections sont essentielles pour le locataire :

Le maintien dans les lieux. Selon l'article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à l'indemnité ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l'avoir perçue. Il se maintient dans les locaux, aux conditions du bail expiré, en contrepartie d'une indemnité d'occupation.
Le droit de repentir du bailleur. L'article L. 145-58 du Code de commerce autorise le bailleur à revenir sur son refus et à consentir finalement au renouvellement, dans les quinze jours suivant la décision passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un local de remplacement.

Certaines situations dispensent toutefois le bailleur de l'indemnité (motif grave et légitime, immeuble devant être démoli pour insalubrité, etc., articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce).

5. Quels sont les pièges les plus fréquents ?

Laisser filer le délai de deux ans pour contester un congé ou réclamer l'indemnité d'éviction : le droit est définitivement perdu.
Notifier une demande de renouvellement par courriel ou lettre simple : la forme (acte de commissaire de justice ou LRAR) est exigée.
Négliger l'immatriculation ou l'exploitation effective pendant les trois ans : le droit au renouvellement devient contestable.
Sous-estimer le risque de déplafonnement après une longue tacite prolongation (plus de douze ans) : le loyer peut grimper fortement.
Confondre révision et renouvellement : deux mécanismes distincts, aux règles propres.

Questions fréquentes sur le renouvellement du bail commercial

Quand faut-il demander le renouvellement de son bail commercial ?

Le locataire peut former sa demande dans les six mois précédant l'échéance du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception (article L. 145-10 du Code de commerce).

Le propriétaire peut-il refuser de renouveler le bail commercial ?

Oui, mais il doit en principe verser une indemnité d'éviction égale au préjudice subi, comprenant la valeur du fonds et les frais de réinstallation, sauf exceptions légales telles que le motif grave et légitime (article L. 145-14 du Code de commerce).

Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

C'est l'exception au plafonnement : le loyer est fixé à la valeur locative réelle, notamment après plus de douze ans de bail par tacite prolongation ou en cas de modification notable des facteurs de commercialité. L'augmentation est en principe lissée à 10 % par an, sauf pour le bail tacitement prolongé au-delà de douze ans, où la hausse s'applique sans étalement (article L. 145-34 du Code de commerce).

Quel délai pour contester un congé portant refus de renouvellement ?

Deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. C'est la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce ; le congé doit d'ailleurs mentionner ce délai (article L. 145-9).

Comment est calculée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?

Elle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement : valeur marchande du fonds de commerce si la clientèle est perdue, ou valeur du droit au bail en cas de simple transfert, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation (article L. 145-14 du Code de commerce). Le bailleur peut prouver que le préjudice est moindre.

Que se passe-t-il si personne n'agit à l'échéance du bail commercial ?

Le bail ne s'arrête pas : il se prolonge tacitement aux mêmes conditions (article L. 145-9 du Code de commerce). Au-delà de douze ans de tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé peut toutefois être déplafonné, sans lissage (article L. 145-34).

Faire le point sur votre bail

Que vous soyez locataire à l'approche de l'échéance ou bailleur qui s'interroge sur un refus, tout se joue sur des délais courts et un formalisme précis. Le cabinet accompagne, à Montpellier et dans tout l'Hérault, la rédaction et le renouvellement de votre bail commercial : sécuriser le renouvellement, négocier le loyer, contester un congé ou évaluer une indemnité d'éviction (voir notre page baux commerciaux). Si votre projet implique aussi une transmission du bail lui-même, notre guide de la cession du droit au bail précise les règles applicables. Prendre rendez-vous avec le cabinet.

Me Benoît BIOT, avocat au Barreau de Montpellier.

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique personnalisée ; chaque situation appelle une analyse spécifique.