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Le bailleur qui refuse de renouveler un bail commercial sans motif grave et légitime doit une indemnité d’éviction égale au préjudice causé au locataire (article L. 145-14 du Code de commerce). Pour un commerce dont la clientèle est attachée à l’emplacement, elle correspond le plus souvent à la valeur marchande du fonds, augmentée de frais accessoires. Notre estimateur vous donne une première fourchette à partir de votre chiffre d’affaires.
À quoi sert cet estimateur ?
Il fournit une estimation indicative pour préparer la discussion avec votre bailleur ou anticiper une expertise. L’indemnité définitive est fixée à l’amiable ou par le juge, sur les chiffres réels de l’exploitation : la fourchette sert à cadrer la négociation, pas à la conclure.
Comment l’indemnité d’éviction est-elle calculée ?
L’estimateur suit les composantes de l’article L. 145-14 : la valeur marchande du fonds de commerce, estimée en pourcentage du chiffre d’affaires selon des fourchettes professionnelles indicatives et sans valeur légale (par exemple 60 à 110 % pour la restauration) ; les frais normaux de déménagement et de réinstallation ; les frais et droits de mutation à payer pour racheter un fonds de même valeur, calculés au barème réel de 0 %, 3 % et 5 % ; et le trouble commercial, retenu en pratique entre 3 et 6 mois d’excédent brut d’exploitation.
Indemnité de remplacement ou indemnité de déplacement ?
Tout dépend de la clientèle. Si elle est attachée à l’emplacement, l’éviction fait perdre le fonds : l’indemnité de remplacement couvre sa valeur marchande. Si l’activité peut se réinstaller à proximité sans perte de clientèle, l’indemnité de déplacement se limite pour l’essentiel à la valeur du droit au bail et aux frais du transfert. Pour approfondir, consultez notre guide du renouvellement du bail commercial, notre article sur la révision du loyer commercial (ILC et ILAT) et notre accompagnement baux commerciaux.
Questions fréquentes
Quand l’indemnité d’éviction est-elle due ?
Quand le bailleur refuse le renouvellement sans pouvoir invoquer un motif grave et légitime ou l’une des exceptions prévues par la loi. Un congé sans offre d’indemnité se conteste.
Puis-je rester dans les lieux tant que l’indemnité n’est pas payée ?
Oui, en principe : le locataire évincé se maintient dans les lieux jusqu’au paiement, aux conditions du bail expiré.
Comment la valeur du fonds est-elle estimée ?
En pratique par un pourcentage du chiffre d’affaires selon l’activité, croisé avec la rentabilité. Ces fourchettes sont indicatives : seule une expertise fixe la valeur.
Quels frais s’ajoutent à la valeur du fonds ?
Les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation de remploi, le trouble commercial et, selon les dossiers, des indemnités accessoires (licenciements, résiliation de contrats, double loyer).
L’estimation du simulateur a-t-elle une valeur juridique ?
Non. C’est une estimation indicative fondée sur des fourchettes usuelles ; l’indemnité est fixée à l’amiable ou par le juge, le plus souvent après expertise.
Me Benoît BIOT, avocat au Barreau de Montpellier.
Estimez votre indemnité d’éviction de bail commercial
Estimateur d’indemnité d’éviction (bail commercial)
Votre bailleur refuse de renouveler le bail commercial sans motif grave et légitime ? Il vous doit une indemnité d’éviction égale au préjudice causé (article L. 145-14 du Code de commerce). Obtenez une première fourchette selon la méthode utilisée en pratique par les experts.
Comment ce simulateur calcule
Le simulateur suit la structure de l’article L. 145-14 du Code de commerce : l’indemnité d’éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce (ou la valeur du droit au bail lorsque le fonds est transférable sans perte de clientèle), augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. La valeur du fonds est estimée en pourcentage du chiffre d’affaires annuel selon des fourchettes indicatives usuelles issues de barèmes professionnels, sans valeur légale : restauration 60 à 110 %, commerce de détail 40 à 80 %, services 50 à 90 %, autres activités 40 à 90 %. Lorsque le fonds est transférable, la valeur du droit au bail est approchée, par hypothèse indicative, entre 30 et 50 % de la valeur du fonds ; seule une évaluation par capitalisation de l’économie de loyer permet de la fixer. Les frais de remploi sont calculés au barème réel des droits de mutation (0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà ; articles 719, 1584 et 1595 du CGI). Le trouble commercial est estimé entre 3 et 6 mois d’EBE lorsque l’EBE est renseigné. Texte de l’article L. 145-14 vérifié sur Légifrance au 1er juillet 2026.
