Location-gérance de fonds de commerce : conditions, risques et fiscalité (2026)

— Benoît Biot

Avocat d'Affaires

La location-gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce d'en confier l'exploitation à un tiers, le locataire-gérant, qui l'exploite à ses risques et périls en contrepartie d'une redevance. C'est un outil souple, prisé pour préparer une transmission, tester un repreneur ou conserver un fonds sans l'exploiter soi-même. C'est aussi un contrat à responsabilités, encadré par les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce, dont le régime a été nettement simplifié depuis 2019. Dans ce guide, je détaille les conditions actuelles, le formalisme, les risques de chaque partie et la fiscalité, avec les pièges que je rencontre le plus souvent dans mes dossiers.

Qu'est-ce que la location-gérance d'un fonds de commerce ?

Aux termes de l'article L. 144-1 du Code de commerce, la location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce (ou d'un établissement artisanal) en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. Le locataire-gérant exploite le fonds en son nom et pour son compte : il acquiert la qualité de commerçant, s'immatricule au registre du commerce et des sociétés, et assume seul le résultat de l'exploitation.

En contrepartie, il verse au propriétaire une redevance (le loyer du fonds), qui peut être fixe, variable ou mixte. Point essentiel à comprendre : la location-gérance porte sur le fonds de commerce (clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, contrats), et non sur les murs. Elle ne se confond ni avec le bail commercial, qui est la location des locaux, ni avec la cession de fonds de commerce, qui transfère la propriété. Le propriétaire reste titulaire de son fonds : il n'a pas vendu, il a loué.

Quelles conditions pour mettre un fonds en location-gérance ?

C'est le changement le plus important, et le plus mal connu : la condition d'exploitation préalable du fonds pendant deux ans a été supprimée. L'ancien article L. 144-3 du Code de commerce, qui imposait au loueur d'avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans, est abrogé depuis le 21 juillet 2019 (loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés). Les dispenses de l'ancien article L. 144-5 ont disparu en même temps, devenues sans objet. Concrètement, un propriétaire peut aujourd'hui mettre son fonds en location-gérance sans aucun délai d'exploitation préalable. De nombreux modèles et articles en ligne citent encore la règle des deux ans : elle est obsolète.

Côté loueur, il faut être propriétaire (ou exploitant) du fonds, disposer de la capacité juridique, et surtout vérifier le bail des locaux : de nombreux baux commerciaux interdisent ou encadrent la mise en location-gérance. Si une telle clause existe, l'accord du bailleur est nécessaire. Côté locataire-gérant, il devient commerçant, doit s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés, ne pas faire l'objet d'une interdiction de gérer, et souscrire ses propres assurances et contrats d'exploitation.

Le contrat et sa publication obligatoire

Un écrit est vivement recommandé : il fixe la consistance du fonds, la durée, la redevance et les obligations de chacun. Surtout, le contrat doit être publié. En application de l'article R. 144-1 du Code de commerce, le contrat de location-gérance est publié, sous forme d'extrait ou d'avis, dans un support habilité à recevoir les annonces légales, dans la quinzaine de sa date. La fin de la location-gérance donne lieu à la même publicité. Cette formalité n'est pas un détail : elle commande le point de départ et la cessation de plusieurs responsabilités, comme nous allons le voir.

Parmi les mentions à soigner : la désignation précise du fonds, la durée (déterminée et renouvelable, ou indéterminée), le montant et les modalités de la redevance, un inventaire et un état du matériel et des stocks, les obligations d'exploitation et de non-concurrence, le sort des contrats et du personnel, les assurances et les conditions de restitution du fonds en fin de contrat.

Les risques pour le propriétaire (loueur)

Solidarité pour les dettes du locataire-gérant. Aux termes de l'article L. 144-7 du Code de commerce, jusqu'à la publication du contrat, le loueur est solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds. Un point crucial et largement ignoré : depuis la loi Sapin II du 9 décembre 2016, cette solidarité cesse à la publication du contrat. Le délai de six mois après publication, que l'on lit encore partout, a été supprimé. D'où l'intérêt vital de publier vite et correctement.

Exigibilité anticipée des dettes du loueur. L'article L. 144-6 du Code de commerce permet au tribunal de commerce de déclarer immédiatement exigibles les dettes du loueur afférentes à l'exploitation du fonds, s'il estime que la mise en location-gérance met en péril leur recouvrement. L'action doit être introduite dans les trois mois de la publication du contrat, à peine de forclusion.

Solidarité fiscale. En vertu de l'article 1684, 3 du Code général des impôts, le propriétaire du fonds est solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des impôts directs établis à raison de l'exploitation du fonds jusqu'à la publication du contrat. Le texte en vigueur réserve toutefois cette solidarité aux cas où les impositions ont donné lieu aux majorations pour manquements des articles 1728 ou 1729 du CGI, que le propriétaire connaissait ou ne pouvait ignorer.

Risques économiques et de requalification. Le loueur s'expose à une dégradation du fonds, à une perte de clientèle ou à des impayés de redevance. Surtout, une redevance manifestement disproportionnée, ou une promesse de vente trop intégrée au contrat, peut conduire l'administration ou le juge à requalifier l'opération en cession déguisée, avec les conséquences fiscales correspondantes.

Les risques pour le locataire-gérant

Le locataire-gérant investit (travaux, stocks, développement commercial) sans devenir propriétaire du fonds. En fin de contrat, le fonds et la clientèle développée reviennent au loueur. Contrairement au preneur d'un bail commercial, il ne bénéficie d'aucune propriété commerciale sur le fonds ni d'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement : il n'existe pas d'indemnité de fin de location-gérance.

L'article L. 144-9 du Code de commerce ajoute que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance. Avant de signer, il est donc essentiel de négocier une durée suffisante, des conditions de renouvellement claires, le sort des investissements réalisés et, le cas échéant, une promesse de vente encadrée.

La fiscalité de la location-gérance

Pour le loueur, les redevances constituent des produits imposables : bénéfices industriels et commerciaux pour une personne physique, résultat soumis à l'impôt sur les sociétés pour une société. Elles sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Par ailleurs, la mise en location-gérance par un exploitant individuel s'analyse en principe comme une cessation de son exploitation personnelle, susceptible d'entraîner l'imposition des plus-values professionnelles et des bénéfices non encore taxés ; des régimes d'exonération ou de report peuvent toutefois s'appliquer selon la situation.

Le point de vigilance majeur concerne la cession future. Les principaux régimes d'exonération des plus-values, notamment l'article 151 septies A du CGI (départ à la retraite) et l'article 238 quindecies du CGI (transmission d'une branche complète d'activité), prévoient des conditions particulières lorsque le fonds est donné en location-gérance, en particulier l'obligation que la cession soit réalisée au profit du locataire-gérant. Une analyse fiscale personnalisée est indispensable avant d'arbitrer entre location-gérance et cession. Pour le locataire-gérant, enfin, l'exploitation suit le droit commun : il facture en son nom, collecte la TVA et est redevable de la cotisation foncière des entreprises.

Location-gérance ou cession : comment choisir ?

La location-gérance est particulièrement adaptée pour préparer une transmission en testant un repreneur pendant une période probatoire, pour conserver un fonds que l'on ne souhaite plus exploiter soi-même (transition vers la retraite, problème de santé) tout en percevant des revenus réguliers, ou pour organiser une transmission progressive. La cession pure et simple sera préférable lorsqu'il s'agit de solder définitivement l'affaire, d'encaisser le prix et de sortir de toute responsabilité d'exploitation.

Exemple concret : un restaurateur proche de la retraite met son fonds en location-gérance pendant dix-huit mois au profit d'un chef qui souhaite reprendre. Le chef teste l'affaire en conditions réelles, le cédant sécurise une redevance, et une promesse de vente encadrée organise la cession à terme. Tout l'enjeu est de structurer l'opération pour ne pas perdre le bénéfice de l'exonération de plus-value de l'article 151 septies A du CGI, ni risquer une requalification en cession déguisée.

Les erreurs à éviter

Oublier ou retarder la publication du contrat : la solidarité du loueur ne cesse qu'à compter de cette publication.
Croire que la solidarité du loueur dure encore six mois après la publication (faux depuis 2016), ou qu'il faut deux ans d'exploitation préalable (faux depuis 2019).
Fixer une redevance disproportionnée ou intégrer une promesse de vente trop ferme : risque de requalification en cession déguisée.
Négliger l'inventaire et l'état du matériel et des stocks à l'entrée comme à la sortie.
Mettre le fonds en location-gérance sans vérifier que le bail commercial l'autorise.
Ignorer l'impact de la location-gérance sur les régimes d'exonération de plus-values lors de la cession future.

Conclusion : un outil de transition à sécuriser

La location-gérance est un excellent levier de transmission et de gestion, à condition d'en maîtriser le formalisme et les responsabilités. Avant de vous engager, je recommande systématiquement trois précautions : faire rédiger un contrat sur mesure (redevance, durée, inventaire, sort des investissements et du personnel), publier l'avis dans les délais légaux, et anticiper dès le départ les conséquences fiscales d'une cession future. Ces précautions ne ralentissent pas l'opération : elles la sécurisent.

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Questions fréquentes sur la location-gérance

Faut-il avoir exploité le fonds pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance ?

Non, ce n'est plus exigé. La condition d'exploitation préalable de deux ans (ancien article L. 144-3 du Code de commerce) a été abrogée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, applicable depuis le 21 juillet 2019. Un propriétaire peut désormais mettre son fonds en location-gérance sans délai d'exploitation préalable. Les modèles et articles qui mentionnent encore cette règle des deux ans sont obsolètes.

Quelle est la durée d'un contrat de location-gérance ?

La loi ne fixe pas de durée. Le contrat peut être conclu à durée déterminée (souvent un an renouvelable) ou indéterminée. En pratique, une durée déterminée renouvelable est fréquente car elle permet de réévaluer la redevance et d'ajuster les conditions. La durée doit être cohérente avec le projet : une location-gérance destinée à tester un repreneur avant cession sera généralement courte (douze à vingt-quatre mois).

Le locataire-gérant devient-il propriétaire du fonds de commerce ?

Non. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, mais le propriétaire en reste titulaire. En fin de contrat, le fonds et la clientèle reviennent au loueur. Contrairement au preneur d'un bail commercial, le locataire-gérant ne dispose d'aucune propriété commerciale sur le fonds ni d'indemnité de fin de contrat.

Le propriétaire reste-t-il responsable des dettes du locataire-gérant ?

Oui, mais de façon limitée dans le temps. En vertu de l'article L. 144-7 du Code de commerce, le loueur est solidairement responsable des dettes liées à l'exploitation jusqu'à la publication du contrat de location-gérance. Depuis la loi Sapin II du 9 décembre 2016, le délai de six mois après publication a été supprimé : la solidarité cesse donc à la publication. Publier rapidement est essentiel pour limiter ce risque.

Quelle est la fiscalité des redevances de location-gérance ?

Les redevances perçues par le loueur sont imposables (bénéfices industriels et commerciaux pour une personne physique, impôt sur les sociétés pour une société) et soumises à la TVA au taux de 20 %. La mise en location-gérance peut par ailleurs avoir des conséquences sur l'imposition des plus-values et sur les régimes d'exonération applicables lors d'une cession ultérieure (articles 151 septies A et 238 quindecies du CGI). Une analyse personnalisée est recommandée.

Peut-on mettre en location-gérance un fonds exploité dans un local en bail commercial ?

Oui, mais à condition de respecter le bail. De nombreux baux commerciaux interdisent ou encadrent la mise en location-gérance du fonds. Il faut donc vérifier les clauses du bail et, le cas échéant, obtenir l'accord écrit du bailleur avant de conclure. À défaut, le loueur s'expose à une résiliation du bail.

Location-gérance ou cession de fonds : que choisir ?

La location-gérance permet de tester un repreneur, de conserver un fonds tout en percevant des revenus, ou d'organiser une transmission progressive. La cession est préférable pour solder définitivement l'affaire et encaisser le prix. Le choix dépend de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux, notamment des régimes d'exonération de plus-values : il mérite une analyse au cas par cas.